Oleh: Slamet Wahyudi, pegawai Direktorat Jenderal Pajak
LombokPost--Dengan pertimbangan mendorong pertumbuhan ekonomi nasional dan dukungan nyata pemerintah untuk meningkatkan daya beli masyarakat, pemerintah resmi Kembali memperpanjang insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun yang Ditanggung Pemerintah (DTP) untuk tahun anggaran 2026 melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 (PMK-90/2025).
Perpanjangan insentif yang mulai berlaku sejak 1 Januari 2026 ini merupakan keberlanjutan kebijakan insentif PPN yang telah diberikan pada tahun 2023, 2024 dan 2025. Kebijakan lalu ini sangat berpengaruh positif tidak hanya bagi konsumen sebagai pihak yang membutuhkan, pun bagi pengembang lokal sebagai penyedia, sehingga meningkatkan serapan tenaga kerja lokal, serapan bahan bangunan lokal, dan produk Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah.
Dua Jenis Rumah
Dalam aturan baru tersebut, insentif PPN DTP berlaku untuk penyerahan dua jenis rumah, yaitu rumah tapak dan satuan rumah susun. Rumah tapak adalah bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko (ruko) atau kantor (rukan), sedangkan satuan rumah susun, adalah satuan rumah susun yang berfungsi sebagai tempat hunian.
Lebih lanjut beleid itu menjelaskan, insentif PPN DTP diberikan terhadap PPN atas penyerahan yang terjadi pada saat ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah atau ditandatanganinya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) lunas di hadapan notaris serta dilakukan penyerahan hak secara nyata yang dibuktikan dengan berita acara serah terima (BAST) sejak tanggal 1 Januari 2026 sampai dengan tanggal 31 Desember 2026.
BAST paling sedikit memuat nama dan NPWP Pengusaha kena Pajak (PKP) penjual; nama dan NPWP/NIK pembeli; Harga Jual rumah tapak atau satuan rumah susun; tanggal serah terima; kode identitas rumah yang diserahterimakan (tersedia dalam aplikasi Sikumbang); pernyataan bermeterai telah dilakukan serah terima bangunan; dan nomor BAST.
Baca Juga: Tak Terbantahkan, Tren Penurunan Performa AC Milan Terus Terjadi
BAST harus didaftarkan oleh PKP penjual dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lama pada akhir bulan berikutnya setelah bulan dilakukannya serah terima.
Syarat dan Ketentuan Berlaku
Agar mendapatkan fasilitas PPN DTP sebagaimana diatur dalam PMK-90/2025, rumah tapak atau satuan rumah susun harus memenuhi beberapa hal antara lain harga jual paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah); rumah dalam kondisi baru dan siap huni yang telah mendapatkan kode identitas rumah dan pertama kali diserahkan oleh PKP penjual yang menyelenggarakan pembangunan rumah tapak atau satuan rumah susun dan belum pernah dilakukan pemindahtanganan.
Selain itu, rumah tapak dan satuan rumah susun hanya dimanfaatkan untuk setiap satu orang pribadi atas perolehan satu rumah tapak atau satuan rumah susun. Yang dimaksud orang pribadi adalah warga negara indonesia dan warga negara asing yang memiliki NPWP serta memenuhi ketentuan kepemilikan properti di Indonesia.
Fase Serah Terima
Fasilitas PPN DTP ini diberikan diberikan sebesar 100% (seratus persen) dari PPN yang terutang dari bagian Harga Jual sampai dengan dua miliar rupiah untuk rumah tapak atau satuan rumah susun dengan Harga Jual paling lima miliar rupiah.
Fasilitas PPN DTP ini diberikan dengan untuk penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun yang dilakukan pada masa pajak Januari 2026 sampai dengan masa pajak Desember 2026 dan pembayaran uang muka atau cicilan pertama kali kepada pengusaha kena pajak penjual paling cepat tanggal 1 Januari 2026. Untuk rumah dengan harga hingga dua miliar rupiah, PKP penjual wajib membuat aktur pajak dengan kode transaksi 07, sedangkan untuk rumah di atas dua miliar rupiah, PKP membuat dua faktur pajak berkode 07 untuk bagian hingga dua miliar rupiah dan berkode 04 untuk jumlah sisanya.
Atas faktur pajak yang mendapatkan fasilitas PPN DTP (Kode Faktur 07) harus diberikan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR … TAHUN 2025”
Tidak Mendapatkan Insentif PPN DTP
Selanjutnya Pasal 9 PMK-90/2025 menjelaskan, ada penyerahan rumah yang PPN terutangnya tidak mendapatkan fasilitas PPN DTP, di antaranya objek yang diserahkan bukan merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana yang disyaratkan; telah dilakukan pembayaran uang muka atau cicilan pertama sebelum tanggal 1 Januari 2026; dan penyerahannya dilakukan sebelum tanggal 1 Januari 2026 atau setelah tanggal 31 Desember 2026.
Selain itu, tidak mendapatkan insentif PPN DTP apabila perolehan lebih dari satu rumah oleh satu orang pribadi; rumah dipindahtangankan dalam jangka waktu satu tahun sejak penyerahan; PKP tidak membuat faktur pajak atau Faktur Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (2) sampai dengan ayat (5); PKP tidak mendaftarkan berita acara serah terima dan PKP tidak melaporkan laporan realisasi PPN DTP.
Baca Juga: Investasi Timpang Sektor Riil Terpinggirkan, Wakil Bupati Lombok Tengah: Tantangan OPD Berinovasi!
Semua syarat ini untuk memastikan bahwa insentif diberikan secara tepat sasaran. Dan memberikan sinyal keyakinan bahwa PMK-90/2025 ini merupakan stimulus untuk memenuhi semakin tingginya kebutuhan masyarakat pada rumah, khususnya yang memenuhi kriteria tertentu. Pun bagi pengembang dapat mendongkrak volume penjualan di tengah situasi ekonomi pada saat ini.
Editor : Kimda Farida