LombokPost - Siapapun yang pernah berkunjung ke Kuta Mandalika, Gili Trawangan, Rinjani (Sembalun) atau tempat wisata di Lombok secara umum, tentu memahami mengapa daerah tersebut begitu menarik.
Bukan hanya karena sirkuitnya yang begitu megah atau karena pasir putihnya yang begitu romantis, melainkan karena sambutan hangat masyarakat lokalnya. Di sini, hubungan antara wisatawan (foreigner) dan masyarakat lokal seringkali berawal dari ngobrol santai di pinggir pantai yang kemudian membangun kedekatan emosional, hingga akhirnya saling menganggap seperti saudara bahkan keluarga sendiri.
Terlepas dari hangatnya hubungan tersebut, seringkali wisatawan/calon investor (foreigner) merasa aman jika berinvestasi dan menitipkan asetnya atas nama ‘kepercayaan’ bahwa jabat tangan dan janji di atas secangkir kopi sudah cukup mengamankan asset dan/atau property mereka. Fenomena ini dikenal dengan istilah Nominee Agreement (perjanjian pinjam nama). Masalahnya, dalam dunia hukum agraria Indonesia ada satu kenyataan pahit: persahabatan bukanlah suatu kontrak legal. Sayangnya, di mata hukum keberadaan anda selaku pemilik asli tidak dapat diakui. Perlu ditekankan bahwa pertemanan dalam hal kopi dan kontrak: is not a legal contract.
Ketika Emosi Bertabrakan dengan Hukum
Persoalan utama dari skema nominee agreement tersebut tidak hanya pada sisi legalitasnya, namun ketidaksinkronan antara ekspektasi emosional dan realitas hukum. Secara yuridis, hukum agraria tidak memandang siapa yang mengeluarkan modal dan/atau membangun bangunan di atasnya. Ia hanya melihat atas nama siapa yang tercantum dalam kertas sertipikat (legal owner).
Seringkali ditemukan fakta di lapangan bahwa para investor menceritakan kepada saya, “He’s like my own brother, he would never betray me”. Kalimat tersebut menjelaskan bahwa persoalan hukum tidak cukup hanya dengan kepercayaan tanpa hitam di atas putih. Masalahnya, bukan soal apakah rekan atau partner tersebut jujur atau tidak. Tapi persoalannya adalah siapa yang dapat menjamin kemungkinan-kemungkinan negative akan terjadi. Misalnya, rekan lokal terjerumus masalah finansial baik itu utang piutang atau asetnya telah habis terjual. Secara tidak langsung asset yang investor titipkan masuk dalam circle masalah pribadi rekan. Pada saat yang sama persahabatan ikut tergadai akibat persoalan hukum yang rumit.
Dinding Tebal bernama SEMA No. 10 Tahun 2020
Dalam dunia hukum investasi, niat saja tidak dapat menjamin keamanan aset akan aman. Secara praktik banyak ditemukan investor terjebak dalam mitos nominee tersebut. Akibatnya, aset investor tidak dapat diklaim karena secara legal-formal pihak yang diatasnamakan dalam aset tersebutlah yang diakui. Artinya, di mata hukum Indonesia, skema tersebut sering dianggap sebagai penyelundupan hukum.
Mengapa? Karena secara yuridis, perjanjian tersebut tidak diakui. Mengingat, pemberian hak kepemilikan atas nama pribadi kepada pihak asing di larang secara tegas dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).
Titik balik yang menyalakan tanda bahaya tersebut berangkat dari terbitnya Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 10 Tahun 2020. SEMA tersebut menegaskan bahwa: “Gugatan seseorang yang menggunakan nama orang lain untuk membeli tanah (nominee) terhadap orang tersebut, tidak dapat dikabulkan karena merupakan perbuatan yang melawan hukum (penyelundupan hukum)”.
Di mata hukum skema ini tidak diberikan ruang sama sekali, aturan di atas tidak mengenal kompromi. Ini berarti, saat sengketa terjadi, Hakim tidak akan menanyakan seberapa detail kontrak nominee yang telah dijalankan atau seberapa banyak uang investor yang telah masuk. Ia hanya memperhitungkan legalitas nama yang tercatat dalam asset/properti tersebut. Mengapa? Hakim mengganggap bahwa kontrak nominee tersebut telah cacat sejak awal dan dianggap sebagai penyelundupan hukum.
Terlebih lagi, risiko ini menjadi semakin parah dengan adanya aturan pemilik manfaat (beneficial ownership). Artinya, jika pihak investor bukan pihak yang secara legal tercatat atas nama tersebut dan hanya meminjam nama (nominee), maka pihak investor tidak hanya akan kehilangan aset/properti namun juga berpotensi terkena masalah administratif dan pajak yang rumit. Bagaimana solusinya? Berikut akan dijelaskan secara sederhana tanpa merusak hubungan pertemanan yang telah lama dibangun.
Melegalkan Mimpi tanpa Merusak Hubungan
Kabar baiknya, terdapat solusi yang elegan terkait problematika nominee di atas, yaitu dengan cara mendirikan PT Penanaman Modal Asing. Dengan car aini, investor asing memiliki legalitas dan kewenangan penuh atas asetnya. Aset sebelumnya tidak lagi menggunakan penyelundupan hukum, melainkan perushaan yang didirikan dapat mengkonversi Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai.
Inilah cara terbaik dan legal untuk saling mensupport dengan rekan lokal. Sederhananya, jika ingin bekerjasama, investor dapat menarik rekan lokal menjadi bagian dari pengelola PT PMA, bahkan menjadi mitra bisnis yang saling bersinergi. Melalui mekanisme ini investor tidak hanya melindungi asset, bahkan sekaligus melindungi rekan lokal dari resiko hukum dan pajak yang mungkin tidak dipahami sebelumnya. Artinya, kontrak yang legal justru lebih memperkuat hubungan, karena para pihak memahami posisi maisng-masing.
Investasi untuk Masa Depan, Bukan untuk Masalah
Lombok menawarkan spot pariwisata yang lengkap dan merupakan masa depan pariwisata Indonesia, karena itu akan lebih baik manakala aset dan/atau properti investor aman secara hukum. Karena pada akhirnya, investasi yang menguntungkan ialah investasi yang memberikan rasa aman dan membuat investor tidur nyenyak. Jangan biarkan bisnis Anda bergantung pada ketidakpastian dan keberuntungan. Sebaiknya, memilih jalur yang legal dan aman dari penyelundupan hukum. (*)
Editor : Jelo Sangaji